Der Kauf eines Hauses ist für viele Menschen ein großer Schritt. Besonders bei älteren Immobilien stellt sich nach dem Kauf jedoch schnell die Frage: Was sollte zuerst saniert werden? Dach, Fenster, Heizung, Fassade oder doch zuerst die Dämmung?
Gerade in Nordrhein-Westfalen gibt es viele Bestandsgebäude aus den 1950er-, 1960er-, 1970er- und 1980er-Jahren. Viele dieser Häuser bieten großes Potenzial, müssen aber energetisch und technisch modernisiert werden.
Wer ohne klare Reihenfolge startet, riskiert unnötige Kosten. Eine neue Heizung kann beispielsweise überdimensioniert sein, wenn kurz danach Dach, Fenster und Fassade gedämmt werden. Umgekehrt kann eine teure Fassadensanierung wenig bringen, wenn andere Schwachstellen im Gebäude nicht berücksichtigt werden.
Deshalb gilt: Nicht sofort einzelne Maßnahmen beauftragen, sondern zuerst das gesamte Gebäude analysieren.
-
Vor der Sanierung: Zustand des Hauses prüfen
Bevor Sie Handwerker beauftragen oder Materialien bestellen, sollten Sie den technischen und energetischen Zustand der Immobilie genau kennen.
Bei einem älteren Haus sollten insbesondere folgende Bereiche geprüft werden:
- Dach und Dachstuhl
- Außenwände und Fassade
- Keller und Kellerdecke
- Fenster und Außentüren
- Heizungsanlage
- Heizkörper und Rohrleitungen
- Elektroinstallation
- Wasser- und Abwasserleitungen
- Feuchtigkeit und mögliche Schimmelschäden
- energetischer Zustand des gesamten Gebäudes
Eine professionelle Bestandsaufnahme hilft Ihnen dabei, zwischen dringend notwendigen Reparaturen und langfristig sinnvollen energetischen Maßnahmen zu unterscheiden.
Das ist besonders wichtig, wenn das Haus bereits älter ist und über viele Jahre nur teilweise modernisiert wurde.
-
Zuerst Schäden beseitigen
Bevor energetische Maßnahmen beginnen, müssen bestehende Gebäudeschäden behoben werden.
Ein undichtes Dach, feuchte Kellerwände oder beschädigte Leitungen sollten immer Vorrang haben.
Typische Beispiele sind:
Feuchtigkeit im Keller:
Eine neue Dämmung bringt wenig, wenn Feuchtigkeit weiterhin in das Gebäude eindringt.
Undichtes Dach:
Bevor der Dachboden gedämmt wird, sollte sichergestellt werden, dass die Dachkonstruktion trocken und technisch in Ordnung ist.
Defekte Wasserleitungen:
Alte Leitungen sollten möglichst vor neuen Böden, Wänden oder Bädern erneuert werden.
Grundsätzlich gilt: Erst die Bausubstanz sichern, dann energetisch modernisieren.
-
Energieberatung durchführen lassen
Nach der technischen Bestandsaufnahme ist eine professionelle Energieberatung einer der wichtigsten Schritte.
Ein Energieberater betrachtet das Haus als Gesamtsystem und analysiert unter anderem:
- Energieverbrauch
- Wärmedämmung
- Wärmeverluste
- Heizungsanlage
- Fenster
- Dach
- Außenwände
- Keller
- mögliche Sanierungsmaßnahmen
Besonders sinnvoll kann ein individueller Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, sein.
Der iSFP zeigt Ihnen, welche energetischen Maßnahmen sinnvoll sind und in welcher Reihenfolge sie umgesetzt werden können.
Damit erhalten Hausbesitzer eine langfristige Strategie statt einzelner unkoordinierter Maßnahmen.
-
Dach und oberste Geschossdecke prüfen
Über ein unzureichend gedämmtes Dach kann viel Wärme verloren gehen. Deshalb gehört dieser Bereich bei älteren Immobilien zu den wichtigsten Prüfpunkten.
Wenn das Dach ohnehin saniert werden muss, kann es sinnvoll sein, Dachsanierung und energetische Dämmung miteinander zu kombinieren.
Wird der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt, kann alternativ die Dämmung der obersten Geschossdecke interessant sein.
Diese Maßnahme ist häufig vergleichsweise einfach umzusetzen und kann den Wärmeverlust deutlich reduzieren.
Welche Lösung sinnvoller ist, hängt vom Zustand des Daches und von der geplanten Nutzung des Dachgeschosses ab.
-
Fenster nicht isoliert betrachten
Viele Käufer denken unmittelbar nach dem Hauskauf über neue Fenster nach.
Moderne Fenster können den Energieverbrauch senken und den Wohnkomfort verbessern. Sie sollten jedoch niemals vollkommen isoliert betrachtet werden.
Wer alte Fenster durch sehr dichte moderne Fenster ersetzt, ohne gleichzeitig Lüftung, Dämmung und Feuchtigkeitsverhalten zu berücksichtigen, kann Probleme verursachen.
Die Außenwände können anschließend die kältesten Flächen im Raum werden. Unter ungünstigen Bedingungen kann dadurch das Schimmelrisiko steigen.
Deshalb sollten Fenster, Fassade, Lüftungsverhalten und Wärmedämmung als Gesamtsystem geplant werden.
-
Fassade und Außenwände energetisch verbessern
Bei vielen Bestandsgebäuden in NRW sind die Außenwände energetisch nicht mehr auf einem modernen Stand.
Eine Fassadendämmung kann den Wärmeverlust reduzieren, den Wohnkomfort erhöhen und die Energieeffizienz des Hauses verbessern.
Eine solche Maßnahme ist besonders interessant, wenn die Fassade ohnehin erneuert oder repariert werden muss.
In diesem Fall können notwendige Instandhaltung und energetische Verbesserung miteinander kombiniert werden.
Allerdings gehört eine Fassadensanierung zu den größeren Investitionen. Deshalb sollte vorher geprüft werden, ob andere Maßnahmen zunächst wirtschaftlich sinnvoller sind.
-
Kellerdecke nicht vergessen
Die Kellerdecke wird bei der Sanierungsplanung häufig übersehen.
Ist der Keller unbeheizt und die Kellerdecke ungedämmt, kann viel Wärme aus den darüberliegenden Wohnräumen verloren gehen.
Eine Dämmung der Kellerdecke kann deshalb eine vergleichsweise einfache Maßnahme sein.
Zusätzlich verbessert sich häufig der Wohnkomfort, weil die Fußböden im Erdgeschoss weniger kalt wirken.
Für viele Einfamilienhäuser kann dies eine interessante Maßnahme im Rahmen einer schrittweisen energetischen Sanierung sein.
-
Wann sollte die Heizung ausgetauscht werden?
Die Heizung ist für viele Hauskäufer eines der größten Themen.
Eine alte Öl- oder Gasheizung sollte jedoch nicht automatisch als erste Maßnahme ersetzt werden.
Warum?
Nach einer guten Dämmung benötigt das Haus deutlich weniger Heizleistung. Wird vorher eine neue Heizung installiert, kann diese unter Umständen größer dimensioniert werden als später erforderlich wäre.
Deshalb ist häufig folgende Reihenfolge sinnvoll:
Gebäude analysieren → Wärmebedarf reduzieren → Heizsystem passend planen.
Bei einer Wärmepumpe ist diese Planung besonders wichtig.
Ob eine Wärmepumpe für ein Bestandsgebäude geeignet ist, hängt unter anderem von Dämmstandard, Heizflächen, Vorlauftemperaturen und Heizlast ab.
Eine professionelle Energieberatung kann helfen, diese Fragen vor der Investition zu klären.
-
Elektrik und Leitungen frühzeitig modernisieren
Nicht jede wichtige Sanierung ist energetisch.
Bei älteren Häusern sollten auch Elektroinstallation, Wasserleitungen und Abwasserleitungen geprüft werden.
Wenn ohnehin Wände geöffnet oder Böden erneuert werden, ist dies häufig der beste Zeitpunkt, alte Leitungen zu ersetzen.
Es wäre beispielsweise wenig sinnvoll, ein Badezimmer vollständig zu renovieren und zwei Jahre später erneut Wände öffnen zu müssen, weil Wasserleitungen ausgetauscht werden müssen.
Deshalb sollte die technische Haustechnik möglichst früh in die Gesamtplanung aufgenommen werden.
-
Fördermittel vor Beginn prüfen
Für viele energetische Sanierungsmaßnahmen stehen staatliche Fördermöglichkeiten zur Verfügung.
Dazu können unter anderem gehören:
- Energieberatung
- individueller Sanierungsfahrplan
- Dämmung
- Fenster
- Heizungsoptimierung
- neue Heizsysteme
- energetische Komplettsanierung
In Nordrhein-Westfalen können neben bundesweiten Programmen auch Finanzierungsmöglichkeiten auf Landesebene interessant sein.
Wichtig ist jedoch: Förderungen müssen häufig vor Beginn der Maßnahme beantragt werden.
Wer zuerst einen Auftrag erteilt oder mit der Sanierung beginnt und erst danach nach Fördermitteln sucht, kann mögliche Zuschüsse verlieren.
Deshalb sollten Sie die Fördermöglichkeiten immer frühzeitig prüfen.
Die richtige Reihenfolge bei der Haussanierung
Eine allgemeine Reihenfolge kann beispielsweise so aussehen:
- Gebäudezustand professionell prüfen
- Schäden und Feuchtigkeitsprobleme beseitigen
- Energieberatung durchführen
- Sanierungskonzept beziehungsweise iSFP erstellen
- Fördermöglichkeiten prüfen
- Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke sanieren
- Fassade und Außenwände verbessern
- Fenster und Türen berücksichtigen
- Kellerdecke beziehungsweise Keller prüfen
- Heizsystem optimieren oder ersetzen
- Elektrik und Leitungen modernisieren
- Innenausbau durchführen
Diese Reihenfolge ist jedoch keine feste Regel.
Jedes Gebäude ist anders. Zustand, Baujahr, Budget und geplante Nutzung können die optimale Reihenfolge verändern.
Typische Fehler nach dem Hauskauf
Ein häufiger Fehler besteht darin, direkt mit sichtbaren Maßnahmen zu beginnen.
Neue Böden, ein modernes Bad oder eine neue Küche wirken attraktiv, sind energetisch aber häufig nicht die wichtigsten Investitionen.
Problematisch wird es, wenn später für Leitungen, Dämmung oder technische Arbeiten erneut Wände und Böden geöffnet werden müssen.
Ein weiterer Fehler ist die isolierte Betrachtung einzelner Maßnahmen.
Fenster, Dämmung, Heizung und Lüftung beeinflussen sich gegenseitig. Deshalb sollte immer zuerst ein Gesamtkonzept erstellt werden.
Checkliste für Immobilienkäufer in NRW
Nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
- Gibt es sichtbare Schäden oder Feuchtigkeit?
- Wie alt sind Dach und Fassade?
- Sind Dach und Keller ausreichend gedämmt?
- Wie alt sind die Fenster?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Wie hoch ist der bisherige Energieverbrauch?
- Sind Elektrik und Leitungen modern?
- Gibt es einen aktuellen Energieausweis?
- Welche Maßnahmen sind kurzfristig notwendig?
- Welche Maßnahmen können später folgen?
- Welche Fördermittel kommen infrage?
- Ist ein individueller Sanierungsfahrplan sinnvoll?
Wer diese Fragen beantwortet, erhält bereits eine gute Grundlage für die weitere Sanierungsplanung.
Fazit: Erst planen, dann sanieren
Wer ein Haus in NRW gekauft hat, sollte nicht sofort mit einzelnen Sanierungsmaßnahmen beginnen.
Der wichtigste erste Schritt ist eine strukturierte Bestandsaufnahme. Danach sollte ein langfristiges Konzept entstehen, das technische Notwendigkeiten, Energieeffizienz, Kosten und mögliche Förderungen miteinander verbindet.
Besonders bei älteren Immobilien kann eine professionelle Energieberatung helfen, die richtige Reihenfolge festzulegen.
Ein individueller Sanierungsfahrplan kann Ihnen zusätzlich zeigen, welche Maßnahmen kurzfristig sinnvoll sind und welche später umgesetzt werden können.
So vermeiden Sie unnötige Doppelarbeiten, reduzieren langfristig Ihre Energiekosten und können Ihre Immobilie Schritt für Schritt modernisieren.
Sie haben ein Haus in NRW gekauft und möchten wissen, welche Sanierung zuerst sinnvoll ist? Eine professionelle Energieberatung hilft Ihnen dabei, den energetischen Zustand Ihrer Immobilie zu bewerten, passende Sanierungsmaßnahmen zu planen und mögliche Förderungen frühzeitig zu berücksichtigen.
